Kira Sözleşmesinin Devri Hâlinde Damga Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Kira Sözleşmesinin Uzatılmasında Damga Vergisi

Oturmakta olduğum dairenin kira süresini ağustos başından itibaren bir yıl daha uzatmak istiyorum. Ancak daire sahibi bunun ayrıca damga vergisine tabi olduğunu söylüyor. Bu doğru mudur?

Mevcut kira sözleşmesinin bir yıllık olması ve söz konusu kira sözleşmesinin özel şartlarla ilgili bölümünde tarafların rızası kira sözleşmesinin aynı süre de tekrar uzatılabileceğine dair bir hüküm varsa, bu takdirde kira sözleşmesini bir yıl anlaşarak uzatmaya karar verirseniz, söz konusu uzatma hâli damga vergisine tabidir. Dolayısıyla söz konusu uzatmada damga vergisi yasasına göre taraflar bu mükellefiyeti yerine getirmek zorundadırlar. Damga Vergisi Yasası'nın 14'üncü maddesinin üçüncü fıkrası gereği olarak "Mukavelenamelerin müddetinin uzatılması hâlinde aynı miktar veya nispette vergi alınmaktadır." Bu hüküm gereği, sizin gayrimenkul sahibi ile olan mevcut kira sözleşmesi, iki tarafın anlaşması ile bir yıl uzatılmakta olup, yapmış bulunduğunuz bu işlem mevcut bir mukavelenamedeki mevcut sürenin bir yıl uzatım ile yeniden belirlenmesi hâlidir.

Ayrıca bilindiği üzere 2010 yılında damga vergisi oranların arttırılmış olup, kira sözleşmelerinde uygulanması gereken oran binde 1.65'tir. Bu oran sizin kira sözleşmeniz bir yıl uzatıldığı için yıllık kira toplamına uygulanacaktır.

Yargı Kararlarında Yıllara Yaygın İnşaat Ve Onarım İşleri

1. Danıştay 3. Dairesi'nin E.1999/3010, K.2001/4807 sayı ve 27.12.2001 tarihli kararı

"İnşaat taahhüt işlerinde hak ediş raporları müteahhitlerin, taahhüt ettikleri inşaat giderlerinin bedelini ve idareden olan alacağını gösteren resmî belgelerdir. Hak ediş raporlarında, birim fiyatlarla değerlendirilen ve imalata giren temel inşaat malzemesi miktarları ayrıntılı olarak gösterilmektedir. Bu nedenle vergi incelemelerinde, inşaata kullanılan demir, çimento ve kereste gibi malzeme miktarları hak ediş raporlarına dayanılarak saptanabilir. (...) Bir kısım inşaat malzemesinin, taahhüt sözleşmesi dışında kalmakla birlikte ihâle makamının isteği üzerine ve bedelsiz yapılan işler ya da taahhüdün gereği olarak imal edilen geçici şantiye binası, güvenlik ve çevre koruma çitleri nedeniyle kullanıldığını kanıtlama yükü davacıya ait olmasına ve bu yolda kanıt sunulmamasına karşın hak ediş raporlarının bu iddiaları desteklediği ve bu gibi imalatın vergi idaresince saptanması gerektiği yönündeki hüküm de uygun düşmemiştir."

2. Danıştay 4. Dairesi'nin E.1999/5322, K.2000/4860 sayı ve 16.11.2000 tarihli kararı

"Taahhüt işi yapan dar mükellef kurumun hesaplarının incelenmesinde, şirketin hizmet satışı, süresi dolmuş amortismana tabi demirbaş satışı, makine ve araç kiralama nedeniyle elde ettiği gelir ve banka mevduat gelirlerini yıllara yaygın inşaat işi ile değerlendirmeksizin yıllık beyana tabi tutulması gerektiği gerekçesiyle yapılan kurumlar vergisi tarhiyatının iptali talebi ile açılan davaya ilişkin olarak Vergi Mahkemesi'nin, GVK'nın 42. maddesi uyarınca yıllara yaygın inşaat ve onarma işinde vergi alacağının inşaatın bittiği yılda doğduğuna göre inşaat işi nedeniyle elde edilen hak edişlerin değerlendirilmesi sonucu lehe oluşan değişikliklerin, hak edişin bir unsuru olarak değerlendirilerek, inşaat işinin sonunda elde edilen vergiye tabi kazancın belirlenmesinde hak edişlerle birlikte göz önünde tutulması gerektiği, bu gelirler, işin bitiminde kâr ve zararı etkileyeceğinden, inşaat işlerine ait gelirin bir unsuru olarak inşaat hesabıyla ilgilendirilerek işin bitimi tarihi itibariyle vergilendirilmesinin GVK'nın 42. maddesi gereği olduğu, bu gelirin yapılan inşaat işinden elde edilen gelirden ayrı, başka bir kaynaktan elde edilmiş gelir niteliğinde kabul edilerek yapılan tarhiyatta isabet görülmediği yönündeki Kararı, yerinde ve hukuka uygundur."

3. Danıştay 4. Dairesi'nin E.2000/2917, K.2001/1732 sayı ve 1.5.2001 tarihli kararı

"Bir işin, GVK'nın 42. ve 44. maddeleri ile düzenlenen özel kazanç rejimi kapsamına girmesi için faaliyet konusunun inşaat ve onarım işi olması, işin resmi veya özel taahhüde bağlı olarak yapılması ve yıllara sirayet etmesi şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Olayda ise; davacı şirket ile S.S. (...) Mensupları Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen sözleşmenin incelenmesinden, sözleşmede işin başlama ve bitiş tarihlerinin belli olmadığı, hakedişlerin nasıl yapılacağının açıkça gösterilmediği, işin yapımı ile ilgili masrafların bir kısmının yüklenici firmaya imkanlar ölçüsünde verilecek avanslar ile bir kısmının da yüklenici firma tarafından yapılacağı ve yıl sonunda kooperatife fatura edileceği, yapılan meskenlerin kooperatif ile davacı şirkete ait sayılacağı, inşaat harcamalarının yıl sonu itibarıyla hesaplanıp davacı şirket tarafından maliyetlere % 10 müteahhitlik ve diğer giderler ilave edilerek kooperatife fatura edileceği, şirket tarafından fatura edilen tutardan verilen avansların düşüleceğinin anlaşıldığı, bu durumda, sözleşme kapsamında yapılan işin yıllara sari inşaat ve onarım işi olmadığı, yıllar itibarıyla yapılan ve bitirilen müstakil iş niteliğinde olduğu sonucuna ulaşıldığından, davalı idarece işin yıllara sari inşaat işi kapsamında değerlendirilerek kazancın işin bitim tarihi itibarıyla beyanı gerekeceği görüşüyle inceleme raporuna dayanılarak yapılan tarhiyatta ve tarhiyatı kısmen onayan vergi mahkemesi kararında hukuka uygunluk görülmemiştir."

Özelgelerde Harçlar

1. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 10.7.2008 tarih ve 69618 sayılı özelgesi

"492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesinde, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı; tapuda yapılan işlemden sonra emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi hâlinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re'sen tarh edileceği hükme bağlanmıştır. Öte yandan, 7.10.1997 tarihli ve 1997/5 sayılı Harçlar Kanunu İç Genelgesinde tapu harcı matrahının tespitinde katma değer vergisinin dikkate alınmaması gerektiği açıklanmıştır. Buna göre, katma değer vergisine tabi gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahına katma değer vergisi dahil edilmeyecektir."

2. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 21.10.2009 tarih ve 2628 sayılı özelgesi

"5766 sayılı kanununun 11/ç maddesi ile Harçlar Kanunu'nun 123. maddesinin son fıkrası, ‘anonim, eshamlı komandit ve limitet şirketlerin kuruluş, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev'i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler ile (...) bu kanunda yazılı harçlardan müstesnadır' şeklinde değiştirilmiştir. Yapılan bu değişiklik ile, sermaye şirketlerinin kuruluş ve sermaye artırımı kapsamında yapılacak işlemlerin harçtan muaf tutulması amaçlanmıştır. Bu açıklamalar uyarınca, şirket ortağı adına kayıtlı gayrimenkulün, sermaye artırımı sonucu (...) Ltd. Şti.'ye ayni sermaye olarak konulması işlemi tapu harcına tabi tutulmayacaktır."

3. Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 18.3.2009 tarih ve 8719 sayılı özelgesi

"Harçlar Kanunu'nun 42. ve 44. maddeleri ve kanuna ekli 2 sayılı tarifenin ‘Değer veya ağırlık üzerinden alınan nispi harçlar' başlıklı bölümünün 1. maddesi gereğince, şirket ortaklarının birbirlerine yaptıkları hisse devirlerinde, devir alan ve devreden her ortağın, devir konusu miktar üzerinden imza başına ayrı ayrı binde 0,90 nispetinde noter harcı hesaplanması gerekir. Hisse devrinin ortak olmayan diğer şahıslara yapılması hâlinde ise, devreden ortağın devrettiği miktar üzerinden, hisse alarak şirkete yeni ortak olan şahsın ise sermayenin tamamı üzerinden harç ödemesi gerekir."

4. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 1.10.2009 tarih ve 2470 sayılı özelgesi

"Harçlar Kanunu'nun 5766 sayılı kanunla değişik 63. maddesinin 4. fıkrasında, gayrimenkullerin devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı düzenlenmiştir. Harç oranına ilişkin olarak ise kanuna ekli 4 sayılı tarifenin 20/a maddesinde parantez içinde, cebri icra ve şüyuun izalesi hâllerinde alınması gereken harcın satış bedeli üzerinden, istimlak durumunda ise takdir edilen bedel üzerinden tahsil edileceği belirtilmiştir. Bu arada, kanunda cebri icra veya şüyuun izalesi ve istimlak hâllerinde gayrimenkulün yeni sahibi adına tapuya tescil için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Bu açıklamalar gereğince, tapuda alıcı adına yapılacak tescil işlemleri, cebri icra ve şüyuun izalesi yoluyla yapılan satışlarda satış bedeli, istimlaklerde ise takdir edilen bedel üzerinden Kanuna ekli 4 sayılı tarifenin 20/a maddesi uyarınca binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir."

5. Adana Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 30.4.2009 tarih ve 1071 sayılı özelgesi

"Noter tasdikli kira kontratında yer alan hüküm uyarınca, kiracı lehine kira şerh süresinin 10 yıl süre ile uzatılmasının tapuya şerhi işleminde, Harçlar Kanunu'na 54 sayılı tarifenin I-10. bendi uyarınca, sözleşmede belirtilen yıllık kira bedelinin, toplam kira süresi (10 yıl) ile çarpımı sonucunda hesaplanacak tutar üzerinden binde 5,4 oranında harç alınması gerekmektedir." Veysi Seviğ - Bumin Doğrusöz/Referans